Wird ein Immobiliengutachten vom Finanzamt anerkannt?
Ein Verkehrswertgutachten kann vom Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§198 BewG) berücksichtigt werden, wenn es von einer qualifizierten Sachverständigen nach §194 BauGB und ImmoWertV mit vollständiger Herleitung erstellt wurde. Kurzgutachten und Online-Bewertungen genügen dafür nicht. Über die Anerkennung entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Warum das Thema bei Erbschaft und Schenkung entsteht
Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien zunächst nach typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes – auf Basis von Daten, ohne das Objekt gesehen zu haben. Modernisierungsstau, ungünstige Grundrisse oder Besonderheiten der Mikrolage bleiben dabei häufig unberücksichtigt, sodass der festgestellte Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegen kann.
Für diesen Fall sieht §198 BewG ausdrücklich vor, dass der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen kann – der klassische Weg dafür ist das Gutachten.
Welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss
Damit ein Gutachten als Nachweis in Betracht kommt, muss es den Verkehrswert nach §194 BauGB nach den Vorgaben der ImmoWertV ermitteln, die Herleitung vollständig und nachvollziehbar dokumentieren und von einer entsprechend qualifizierten Person stammen. Die Finanzverwaltung akzeptiert hierfür insbesondere Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter sowie zertifizierter Sachverständiger – etwa mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, wie sie der DIAZert-Zertifizierung zugrunde liegt.
Nicht geeignet sind Kurzgutachten, Maklereinschätzungen und Online-Bewertungen: Ihnen fehlt die für förmliche Verfahren erforderliche Dokumentationstiefe.
Ehrlich gesagt: eine Garantie gibt es nicht
Ob und in welcher Höhe das Finanzamt ein Gutachten berücksichtigt, entscheidet es im Einzelfall – es prüft die Schlüssigkeit der Herleitung. Ein methodisch sauberes Gutachten hat gute Chancen; ein bestimmtes steuerliches Ergebnis versprechen kann und darf aber niemand seriös.
Die richtige Reihenfolge: erst prüfen (lohnt sich der Nachweis überhaupt – wie groß ist die Differenz zwischen festgestelltem Wert und realistischem Marktwert?), dann beauftragen.