Immobilienbewertung bei Scheidung: Welcher Stichtag zählt?
Beim Zugewinnausgleich ist für das Endvermögen in der Regel der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich, für das Anfangsvermögen der Tag der Eheschließung. Immobilien werden daher zu diesen Stichtagen bewertet – bei in die Ehe eingebrachten Immobilien oft zu beiden, auch rückwirkend.
Warum der Stichtag über viel Geld entscheidet
Der Zugewinnausgleich vergleicht, was jeder Ehegatte während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Bei Immobilien entscheidet damit nicht der heutige Wert, sondern der Wert zum jeweiligen Stichtag – und zwischen Eheschließung, Trennung und Zustellung des Scheidungsantrags können sich Immobilienwerte erheblich verändert haben.
Ein Gutachten „zum heutigen Tag“ ist deshalb bei Scheidungen oft die falsche Bestellung. Sauber ist die Bewertung zum rechtlich maßgeblichen Stichtag – das Familienrecht gibt ihn vor, die Sachverständige setzt ihn um.
Die zwei Stichtage im Überblick
Endvermögen: maßgeblich ist grundsätzlich der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wurde (§ 1384 BGB). Anfangsvermögen: maßgeblich ist der Tag der Eheschließung – relevant, wenn eine Immobilie mit in die Ehe gebracht wurde; ihr damaliger Wert wird dem Anfangsvermögen zugerechnet und zusätzlich indexiert.
In der Praxis heißt das: Wer eine Immobilie mit in die Ehe gebracht hat, braucht häufig zwei Wertermittlungen – eine rückwirkend zur Eheschließung, eine zum Zustellungsstichtag. Beides ist gutachterlich gut machbar, wenn die Stichtage von Beginn an feststehen.
Neutralität spart Zeit, Geld und Nerven
Beim Zugewinn stehen die Interessen naturgemäß gegeneinander: Wer auszahlt, wünscht sich einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, einen hohen. Zwei Parteigutachten verlängern den Streit meist nur – ein gemeinsam beauftragtes, neutrales Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB ist der schnellere und günstigere Weg zu einer Zahl, die beide Seiten und ihre Anwälte akzeptieren können.
Die Kommunikation läuft auf Wunsch diskret über die Anwälte; Ortstermine werden mit beiden Parteien abgestimmt.